Özellikle son dönemde, Türkiye'de kiracı ve mal sahipleri arasında sıkça yaşanan anlaşmazlık konularından biri; konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı satın alan yeni malikin, halihazırda taşınmazda oturan kiracısını nasıl ve ne şekilde tahliye edeceğidir. Bu yazımızda, taşınmazın kiracı tarafından rızaen tahliye edilmemesi halinde, (i) yeni malikin hangi şartlarda tahliye davası açma hakkının olduğu, (ii) uygulamada sıkça karşılaşılan sorunlar ve (iii) Yargıtay’ın bu sorunlara karşı benimsediği görüşlerin ne olduğu üzerinde durulacaktır.
Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası açma hakkı, Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 351. maddesinde düzenlenmiştir:
“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
Kimlerin İhtiyacı İçin Kimler Tahliye Davası Açabilir?
Yukarıdaki hükümde ifade edildiği gibi; kiraya veren ve kiraya veren olmayan malikin, kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açabileceği kanunda sınırlı olarak belirtilmiştir. Sözü edilen madde hükmüne göre kiraya veren veya Yargıtay içtihadıyla kabul edilen “kiraya veren durumunda olmayan malik”, ancak kendisinin, eşinin alt soyu ve üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı için tahliye davası açabilecektir. Altsoy; çocuklar, torunlar ve bunlardan doğanların tamamını; üstsoy ise kişinin annesi, babası, dedesi, büyük annesi ve onların anne babalarını kapsamaktadır.
Tahliye Davası Ne Zaman Açılabilir ve Süresinde Dava Açılmamasının Sonuçları Nedir?
Taşınmazı iktisap eden kimse, eski malik ile kiracısı arasında imzalanan kira sözleşmesinin doğrudan tarafı haline geldiğinden, bu kira sözleşmesinin tüm şartları ile bağlı olacaktır. Yeni malikin bu kira sözleşmesini dava yolu ile sona erdirme hakkı, ancak bazı şartların yerine getirilmesi ile mümkündür. Sözü edilen madde hükmünde, tahliye davasının ne zaman açılacağına ilişkin belirlemeler yapılmıştır.
Buna göre yeni malik, dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda, dilerse mevzuatta öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilecektir. Davanın ne zaman açılacağı önem arz etmektedir; zira bu husus kamu düzenine ilişkindir. Bir diğer deyişle, olası bir davada davalı kiracı, sürelere uyulmadığını mahkemede öne sürmese bile bu husus mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulacaktır. Öyle ki, kiralayan ile kiracı arasında kira süresinin bitiminden önce dava açılabileceği hususundaki anlaşmaların da bir hükmü bulunmamaktadır. Süresinden önce veya sonra açılan davalar reddedilecektir.
Buna göre yeni malik (i) dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak bu sözleşmenin sonundan başlayarak 1 (bir) ay içinde, (ii) dilerse edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak 1 (bir) ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren 6 (altı) ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilecektir.
Kanun koyucu burada kiraya verene davayı ne zaman açması gerektiği konusunda seçim hakkı tanımıştır. Kiraya veren, en geç dava açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi 1 (bir) kira yılı için uzayacaktır.
Örneğin yeni malik 01.07.2022 tarihinde kiralananı satın almış olsun. Eski malik ile kiracı arasında, 01.05.2020 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli bir kira sözleşmesi bulunsun. Yeni malik, dilerse ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını 01.05.2023 tarihinden itibaren bir ay içinde açabilecektir. Yeni malik, taşınmazı iktisap ettiği bilgisini ve ihtiyaç nedeniyle tahliye talebini 01.08.2022 tarihine dek kiraya verene bildirerek, 01.01.2023 tarihinden sonra da ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını o kira yılı sonuna dek açabilecektir.
Tahliye Davasında İhtiyacın Varlığına, İspatına ve Uygulamada Karşılaşılan Sorunlara İlişkin Yargıtay’ın Benimsediği Görüşler Nelerdir?
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ve bu hususların ispat edilmesi gerekmektedir. Kiralayan ihtiyaç iddiasını her türlü delille ispatlayabilir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyacın tahliye nedeni sayılamayacağı, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyacın da tahliye sebebi olarak kabul edilemeyeceği, ihtiyacın davanın açıldığı tarihte var olması ve yargılama sırasında da halen devam etmesi gerektiği yönünde çokça karar bulunmaktadır.
Bu konuda uygulamada sıkça karşılaşılan sorunlar aşağıdaki Yargıtay kararlarında derlenmiştir:
- Kira sözleşmesinde kiraya veren olmak için malik olmak gerekmediğinden sözleşmenin tarafı olmayan malik, gereksinim sebebiyle şartları varsa tahliye davası açabilecektir.
[Yargıtay 3. HD., E. 2018/619 K. 2018/1605 T. 26.02.2018, Yargıtay 6. HD., E. 2008/2773 K. 2008/5062 T. 21.04.2008, Yargıtay 6. HD 29.01.2015 T., 2014/13824 Esas, 2015/1000 K. ]
- Davalı kiracının, yeni malikin taşınmazı edinirken tapudaki satışın muvazaalı olduğuna yönelik iddiası, tahliye davalarında dinlenmeyecektir.
[Yargıtay 6. HD 25.11.2008 T. 2008/10861 E. 2008/13133 K., Yargıtay 3. HD 19.12.2017 T. 2017/7856 E. 2017/17821 K., Yargıtay 6. HD 20.06.2013 T. 2013/8885 E. 2013/10777 K., Yargıtay 6. HD 19.01.2011 T. 2011/9934 E. 2011/258 K.]
- Kira tespit davası ile tahliye davasının birlikte açılması ihtiyacın samimi olmadığını göstermeyecektir.
[Yargıtay 6. HD., E. 2014/9759 K. 2014/11187 T. 16.10.2014, Yargıtay 6. HD., E. 2006/1602 K. 2006/3434 T. 4.4.2006, Yargıtay 6. HD 2015/10830 E., 2016/4409 K.]
- Kira sözleşmesinin kiracısı, gereksinim nedeniyle tahliye davasının davalısıdır. Birlikte kiracılık durumunda tüm kiracılara karşı süre koruyucu ihtar çekilmeli ve kiracıların tümüne karşı dava açılmalıdır.
[Yargıtay 6. HD, E. 2014/1128 K. 2014/2968 T. 12.03.2014, Yargıtay 3. HD., E. 2018/1049 K. 2018/3155 T. 28.03.2018]
- İhtiyacın dava açıldığında var olması ve bu ihtiyacın dava sonuna kadar devam etmesi gerekmektedir. Yargılama devam ederken taşınmazın internet ilanları ile satışa çıkarılması veyahut satılması davacının iddialarında samimi olmadığını gösterecektir.
[Yargıtay 3. HD 26.11.2019 T. 2019/4504 E. 2019/9283 K., Yargıtay 3. HD 21.03.2018 T. 2017/9251 E. 2018/2813 K., Yargıtay 6. HD 2012/814 E. 2012/4701 K.]
- İhtiyaç sahibinin kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır. Ancak bu husus tek başına ihtiyacın samimi olduğunu göstermeyecektir.
[Yargıtay 3. HD 23.01.2019 T. 2018/7751 E. 2019/493 K., Yargıtay 6. HD 2011/2359 E., 2011/7098 K. Kararı]
- Yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendirilmiştir. Dolayısıyla ihtiyacın sürekli olduğu varsayılarak tahliye isteminin kabulüne karar verilmelidir.
[Yargıtay 3. HD 27.10.2014 T. 2014/11405 E. 2014/11609 K., Yargıtay 6. HD 12.01.2015 T. 2014/13336 E., 2015/39 K. ]
Tahliye Davası Kabul Edildikten Sonra Kiralayanın Dikkat Etmesi Gereken Hususlar Nelerdir?
TBK’nın 355. maddesi, yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının kabul edilmesi halinde yeni malike yeniden kiralama yasağı getirmiştir. Yeni malikin bu yasağa aykırı davranması halinde yeni malikin taşınmazından tahliye edilen kiracıya bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödeyeceği düzenlenmiştir. Bununla beraber, kiracının söz konusu tazminat talebinin hukuken kabul görmesi için taşınmazın, mahkeme ilamına göre tahliye edilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla kiracının yeni malikin talebi neticesinde ancak mahkeme kararı olmaksızın taşınmazı rızaen tahliye ettiği hallerde tazminat talebi kabul görmeyecektir.
Av. Türkü Uğur Yörükoğlu
